Pandemia altera contratos de locação de imóveis

Advogado apresenta dicas para negociar o valor do aluguel

Declarada pela Organização Mundial da Saúde em 11 de março, a pandemia do novo coronavírus (Covid-19) tem sido responsável por gerar novas demandas jurídicas diariamente. O vírus afetou a saúde, o trabalho, o turismo, a economia e, consequentemente, as relações contratuais. Entre essas relações, as do setor imobiliário são as mais corriqueiras. Por conta da crise causada pela pandemia, muitos cidadãos e empresas têm encontrado dificuldades para honrar compromissos contratuais estabelecidos. No ramo imobiliário, a renegociação aparenta ser a melhor alternativa para locações comerciais em tempos de Covid-19.

Normalmente, os contratos de locação de imóveis passam por reajuste a cada 12 meses. A primeira mudança que o coronavírus trouxe para esse contexto foi de que os contratos que estão vencendo não passarão pelo reajuste anual.

Segundo o advogado Igor Hentz, praticamente todas as negociações estão buscando a suspensão dessa correção por causa da crise. “Existe uma flexibilidade do proprietário em abrir mão dessa correção em alguns casos. Quando não há, a discussão vai para o Judiciário”, esclarece.

Além disso, a pandemia trouxe uma série de questionamentos quanto à renegociação de contratos. Nesse caso, existe previsão legal para caso fortuito e força maior que, como Hentz explica, são aqueles casos em que algo alheio às partes envolvidas no contrato acontece e impede que as obrigações sejam cumpridas. No atual cenário, em que muitos empresários passaram meses com seus comércios fechados, devido aos decretos públicos, é comum que não tenham renda para continuar pagando o valor integral do aluguel. Por estar sendo obrigada a fechar esse comércio, a pessoa terá de buscar a exclusão das responsabilidades contratuais que não conseguirá cumprir.

Igor ressalta também que, para usar caso fortuito e força maior como instituto jurídico para buscar a isenção dessas responsabilidades, existem regras. “Primeiro, deve ser um fato necessário, como o do exemplo de um comércio fechado por ordem pública. Segundo, para excluir a responsabilidade dessa pessoa, ela não pode ter dado causa. Por exemplo, se ela já devia aluguel antes dessa crise, ela não vai estar protegida por nada disso”, contextualiza o advogado.

A Lei do Inquilinato não traz condições específicas como a da pandemia do coronavírus, mas prevê a possibilidade de negociar e buscar o equilíbrio financeiro entre as partes envolvidas, que é o que tem acontecido com as locações comerciais. Igor explica que, normalmente, o inquilino procura o proprietário para fazer essa renegociação. O advogado afirma que é comum que se busque suspender parte do pagamento ou o pagamento todo para, ao final da crise, voltar a pagar novamente.

Para locações residenciais, o cenário não é muito diferente. “A pessoa precisaria demonstrar que perdeu renda, seja por ser um profissional liberal, prestador de serviço ou autônomo, e que ela não consegue pagar”, explica. A alternativa menos onerosa e mais rápida é a negociação entre locador e locatário de forma extrajudicial, por meio de uma das opções. A redução do aluguel em percentual a ser combinado em que as partes podem ajustar que, enquanto durar a pandemia ou o fechamento da atividade comercial, haverá a redução de um percentual, por exemplo, 40%, sobre o valor do aluguel. A diferença dos valores de aluguel pode ser paga de forma diluída nos meses após a normalização da situação com a abertura da atividade empresarial ou encerramento da pandemia.

A outra é a suspensão do aluguel. Nesse caso, um pouco mais difícil de acontecer, as partes podem combinar a isenção total do pagamento de aluguel durante a pandemia ou enquanto durar o fechamento do comércio. O valor que não for pago durante esse período, pode ser diluído nas prestações futuras. Caso não seja possível a negociação entre as partes, não existe outra alternativa, senão, a resolução judicial da questão.

Igor esclarece, também, que ainda não existe nenhuma lei que trata sobre os contratos de locação de imóveis na pandemia, o que causa extrema incerteza, já que quem for julgar pode decidir de uma forma diferente. Existem alguns projetos de lei que tramitam no Congresso Nacional e que impactam, direta ou indiretamente, nos contratos de locação de imóveis, seja por meio de redução e suspensão dos aluguéis ou até mesmo impedindo ações de despejo, além de outras medidas, como é o caso dos projetos de lei (PL): 936/2020, 1.179/2020, 1.367/2020 e 827/2020. Tais projetos ainda estão em tramitação no Congresso Nacional e, por isso, não possuem aplicação jurídica.